国产房地产 No.11

1、租房攻略

（1）确定租房位置和价格

首先，要确定租房的位置，如选择与工作单位近的区域、重点商圈或者交通便利的小区，以公交出行为主还是选择沿线等等。

其次，对房屋情况及租金水平有一个明确的预期，如对房屋居室、楼层、配套设施的要求，预计支付租金的价格水平段。

（2）寻找房源

主要有三种房源。

第一种是中介手里的房源。中介手里掌握最多的房源，房东把闲置的房子交给他们出租，他们进行信息整合与呈现，最后与你交易后收取中介费，中介费因城市而不同，不过每个城市内基本一致。

优点是信息充足，基本你找到中介后他们手里都有几套房子的信息，挨个看下去即可。缺点自然是因为业绩压力他们会忽悠你，并且他们对于住房保障、修理的承诺，基本不用信。如果时间紧，可以走中介，但是一定要检查房子确实没什么问题，并且保证是和房东直签。

第二种是二房东手里的房源。一般是租客自己租下房东的房子之后再转租给其他人，我们称之为二房东。这一类我就不多说了，尽量不采用就好，遇到无良的概率比较大，如果真的喜欢房子又只能这样租，请保证见到房东，与房东签合同，“二房东”只起到一个找室友的作用。

最近异军突起的长租公寓本质上也属二房东。

第三种是房东直租。房东直租即房东发布信息、和房东谈价、与房东签合同的方式。这是最推荐的方式，一方面是因为省掉了中介费，一方面是因为涉及到家电维修、各类费用归责、定价之类的时候，房东才是有话语权和执行权的。相信我，遇到一个好房东能让你舒心的很。

信息来源大致有下面几类。

第一种是分类信息网站，比如58同城、赶集网甚至咸鱼，这类网站都有独立的租房板块，房东直租类或“100%个人房源”。当然在这一分块里也会可能出现浑水摸鱼的中介，不过大多数还都是房东直租的。

第二种是房地产中介，比如链家、自如、蛋壳等。

第三种是社区论坛，比如豆瓣小组，京上广的会有一些小组供大家发布租房信息，如“北京无中介租房小组”、“北京租房小组”等等。论坛社区的租房板块，也有不少优质的信息。

（3）看房、选房

一般看图片，就可以对房间有个大致的预期，之后就要实地看房。

实地看房时，一定要仔细考察周边环境和房子本身。简单来讲，南北通透（采光好），水电稳定（不会停水停电，下水道不堵，厨卫干净），小区成熟（有附近的医务室或医院、中型超市、快捷的饮食店或小吃店），交通便利，安全性高（在主干道附近的小区，或小区有负责的保安），周边环境好（附近有公园或大学呃其实大学校园跟公园的散步适宜度相同）。

约看房的时候，要注意效率，最好是拿出一天或者半天的时间，提前跟不同房东约好，看4、5个房子，中介的话，约2、3个就可以，他们手里一般有多套房源。

（4）砍价

一个小区内的户型基本一致，价格不会差太多。可以通过看不同的中介开价或者房东直租开价获得某小区某户型精装房子的一般价格，对方同样了解。如果不是谈判水平高，在平均价格上砍掉一百多就可以很满足了。

有些城市/区域房子是租的很快的，最好是看到喜欢的房子，价格又谈到了心理预期之下，那就直接签，不要考虑再找到一个更好更便宜的这种可能性。

（5）签订合同

和房东当面签，检查身份证和房产证，水电暖网电视费等一般是租客负责的，家电维修、必备家电的添置（空调、冰箱、洗衣机）一般是房东负责的，物业费用不一定，另外，确定好可以对房子进行的改造，如是否可以布墙纸、钉钉子等。租房时，双方会对签完的合同、身份证房产证拍照留证。

租房合同签的时候一般是签一年，房租押一付三、或者半年。如果提前不租，应该和房东商量好由自己负责找到下家，还是把押金给房东。

（6）交付钥匙

一般交付钥匙之后，都会重新换一把锁。至此，租房算是结束了。

2、租房的套路

被中介或者房东坑，也是租房客常见的遭遇，“没被租房坑过，不能算是真正的在外面漂过”。哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力（堵锁眼，恐吓，骚扰）威胁租房人、被克扣租金、吞掉押金、乱收费、打隔断、无服务、环境差、安全无法保障、损坏无维修、恶意驱赶租客……这些行为，租客或多或少都经历过。

套路一：真假房东

常有租户受骗，是遭了“二房东”的毒手。这些人将房子从房东手里短期承租到手后，以较低的价格吸引租客并诱骗其一次性支付半年或一年的租金。租客付钱入住之后不久，真房东便会来收租金，而此时假房东早已逃之夭夭，租客只能自认倒霉。对于这种情况，主要还是要靠租客仔细查验证件，并保持谨慎的态度。

为了避免这种情况，租客一定要仔细查看房东的身份证、房产证；如果他人代理出租房屋，则需要有出租委托书、房产证、身份证；若房产证尚未办下来，需房东出具购房合同。当然，可靠的办法还是委托正规大型品牌中介公司租房。

套路二：低价房源

无论是网上五花八门的租房信息，还是街头巷尾的小广告中，都经常可见一些“房源”。它们不仅地段好，条件好，往往还有低廉的价格。心动了吗？不，该小心了！在这些低价房背后，往往就是黑中介或租房骗子。租户一旦有意租住，他们就会想尽办法推荐条件差租金高的房屋，骗取看房费、信息费甚至逼租户就范。

所以对于虚假报价，租户们应该保持警惕，多了解同类房屋信息以提高免疫力。一方面，可以咨询正规中介公司。正规的中介公司在房屋的租金上十分透明，且工作人员受过专业培训，不仅十分了解市场行情，对于房屋的租金能够较为准确地评估。也可以登陆房天下等大型网站，了解相关区域租金。另一方面，多与有经验的人交流。对于没有租房经历的人们，不清楚市场行情是正常的，而与同学、同事中有过租房经验的人交流一番，也可以大致了解他们所熟悉的地域的房屋租金价格。

套路三：合同问题

即便是中介公司，也有可能给租客或房东挖坑，主要的方式就是通过那一纸合同。在委托中介公司为之租赁房屋时，租客都要与中介签订一份委托合同，如果其中的条款未经认真阅读，很可能就会掉入中介公司的陷阱。

合同内容、合同原件、清点物品的附件都必须建材，复印不清的必须重新写清晰。房屋交接时，记录清楚当时的水电气所用字数，房客不应替他人支付。出租房的家具电器一定要仔细检查，电视、洗衣机、冰箱、燃气灶是否能正常使用。还有些收费项目也需要在合同中注明，比如电视收看费、物业费等。另外，应在验证房东身份房、产权等相关证件，签订正式的房屋租赁合同，交割物业后，才能付中介公司相关费用。

3、长租公寓那些事儿

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。

集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。这类公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等，万科、龙湖、远洋也试水长租公寓业务。

分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。比如自如、相寓、青客公寓、蛋壳等。

通过长租公寓，租客可以获得更好的居住体验，房东也可以更加省心，连收房租的工作都省了。长租公寓也从中获得了属于自己的利润。长租公寓是未来租赁市场的发展方向，能够达成一个三方共赢的局面，也是因此，敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机，这条赛道上挤满了传统巨头、新兴互联网公司。在激烈的市场竞争中，长租公司爆发了抢占房源大战，房租价格也随之上涨。

资本在跑马圈地的同时，租客却要承担发展过快的代价。

2017年12月，不少租客反映入住自如的出租房后，都出现咳嗽、发热等症状，被医院诊断为“疑似甲醛中毒”。再往前追溯，还有2016年，孕妇在租住自如房三个月后孕检查出白血病的案例。

在装修污染问题上，目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租，行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在，一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化，二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。

在装修的问题还没有得到有效解决之前，长租公寓却衍生出了新的商业形态：租金贷，即租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的资金提供方签订贷款合约，资金提供方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。

通过租金贷，租客减轻一次性付款压力，长租公寓可以获得更多的资金和手续费，用来抢占更多的房源，租金贷提供方也可以获得贷款利息收入。

看起来很美好的贷款生意，光鲜的背后也存在不少问题。

第一，长租公寓可能会强制贷款租房。

加入租金贷这个新的变量之后，长租公寓从薄利行业摇身一变为金融杠杆行业，所以，尽量多的租客都加入现金贷，成为长租公寓强烈的诉求，因此也催生了“强制贷款付租金”的恶劣行径，首先，是提高非贷款付租金的门槛，一般要求半年付或是年付，堵上租客自付房租的后路；之后，再以各种优惠手段诱惑租客办理租金贷，让租客以每月多付一点点利息（一般是几十上百块）的代价，换取可以月付房租的贷款计划。

普通租户可能并不清楚租金贷的风险，甚至有的租客在毫不知情的情况下，公寓/平台私自使用租客的身份信息办理了租金贷业务，而租客在租房全程中对于产生贷款事项并无认何了解，到头却被资金提供方追债。

第二，资金池无人监管。

租客以自己的名义，从租金贷贷款了1年甚至多年的房租，这些钱就直接进入长租公寓的账户，形成了一个庞大的资金池，这就像用户在共享单车的押金一样。长租公寓的资金池并没有任何监管介入，彻底成为了法外之地。

如果长租公寓资金池爆仓，对于几方都会带来严重的利益侵害：房东的后续租金全部落空，只能选择驱赶房客；租客的贷款合同签了一年，房子不让住了，贷款却还得还；租金贷已经把钱支付给了长租公寓，但租客没房住，就不还贷款，最后产生大量坏帐。

2018年8月，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融+长租公寓模式的警觉。

第三，租金贷的实际利率较高。

某长租公寓凭条，首付为“月房租+月折后服务费+押金”，后续每月支付“当月房租+当月服务费+上月手续费” ，费率为6.27%。

以月租金3000元为例，选择季付的方式，首次签约需要支付15600元（押一付三+全年服务费3600元），后续每季度支付9000元；如果选择分期，全年服务费则为2520元，首次签约需要支付6210元（押一付一+单月服务费），后续每月支付3411.27元。

上述两种付款方式，首次付款差额接近10000元，对很多租客来说确实减轻了压力。不过，选择分期后，即使服务费打了七折减少了1080元，但一年下来，租客仍需多付1133.97元。

分期手续费率为6.27%，共11期。相对于市场上其他贷款产品，这个费率乍一看并不高。但问题是，按照分期还款的方式，手续费是按照初始本金来计算的，而在这一年中，租房人其实每个月都在还本金，并不是本金占用了12个月。

以月租金3000元举例，租客选择房租分期，贷款金额总计为35310元，计算方法为（3000+2520/12）×11，分期手续费为2213.97元。

由于租客每个月使用的本金都是递减的，实际平均每月使用本金应为17655元，所以，这笔分期贷款的实际利率约为12.54%（2213.97/17655）。

表面上的“利率低、首月负担小”，成为不少人选择租房分期的重要原因。但实际的利率却高达12%！