原标题：长沙城市更新，到底经历了哪三个阶段？

作者 | 罗乾波

出品 | 睿诚研究院

长沙经过数十年的发展，在产业、人口、城市的发展上取得了长足的进步，截至2021年底，长沙市建成区面积超700平方公里，城镇化率达83.2%；市域常住人口迈上千万级台阶，成为新一线城市中的中流砥柱级样本。

这么多年的不断开发等，老城区面临着交通拥挤、功能疏解、建筑物升级等问题，土地资源日益减少，而且有大面积的城中村、旧厂房存在，土地价值未能有效释放，相对郊远区域的发展乏力，在强省会和三高四新的发展战略下，产业承载力有限，也需要更多的土地资源来支撑现在和未来的发展。

据睿诚研究院观察，增量发展模式遭遇瓶颈，破解城市病，找到新的发展动能而促进城市整体的可持续发展，成为政府等主体要考虑的首要大事。

同时，作为长江中游经济带核心城市和中西部桥头堡的长沙，是中国产业辐射的重要枢纽，空间和产业的有效布局、环境的优化等，成为长沙区域的一大重点工作。

在新一轮发展周期里，国家和各个城市展开了新的发展模式，内涵式、高质量发展变成大家共同的策略和追求，于此趋势中，长沙也需要在新时代的新洪流中展现自我的价值和能量。

现实需要、趋势牵引、竞争所致等，长沙一步步开启了自己的城市更新的发展大幕。

据市人居环境局介绍，2019以来，长沙累计改造1270个城镇老旧小区，惠及居民约21.63万户；改造棚户区2045万平方米，15.35万户逾46万人喜圆“安居梦”；先后对白果园、潮宗街等14处历史文化街区、历史地段(街巷)实施有机更新，保护修缮80余处文物或历史建筑，建成历史步道约70公里等。

归纳起来，经睿诚研究院独家梳理，长沙城市更新的发展历程大致经历了三个阶段，如下：

1、起步阶段：1995-2015年，以村集体类两安用地为起点，过程中加入了老厂区棚改等要素

这个步伐，如同大湾区一带一样，随着城市的不断扩张和发展，原来的许多村集体区域和老旧厂区等范围，逐步成为城市的中心地带，需要更新换代和提质。

过去村集体自留地到两安用地，主要是着眼于村集体在城镇化发展后的安置、生产等核心问题，区域能级转变、村民身份转变、发展模式转变，三大动力，自1995年以岳麓区的咸嘉新村为起点，长沙通过5-6年来的试点，于2000年推出了两安用地的首个政策性文件——“60号令”，而正式将长沙独有的“两安用地”推向了前台，而策动了长沙村城有效进化和更新的近20余年的发展。

在观察长沙区域的城市更新的历程中，两安用地的内容，睿诚研究院认为，这是一个无可替代的元素，就像在谈及大湾区的城市更新时，不可能抛却城中村的改造一样。

湘江和珠江区域的特殊实践，有着类似的轨迹。

珠江区域，是因产而动；

湘江范畴，是因城而变。

2005年，自万科进驻岳麓区靳江村两安项目合作开始，此后，彼时，粤系、浙系、闽系等全国性房企纷至沓来，到2020年，为长沙的发展带来许多的价值，也大大推进了长沙区域城市更新的发展。

2、内强阶段：2015-2020年，以有机更新+棚改为主导，老城区不断蝶变

其中，两安用地继续扮演着重要角色，上面已经谈到，不再赘述。

据睿诚研究院观察，伴随城市相对中心区域土地资源的减少，很多位置较好的两安用地基本都已去化成形，旧中心区域而言，老城区、老街区，在持续的发展中，显得日益衰败，特别是核心地段的历史文化街区，如太平街、潮宗街、西文庙和白果园等一带，是湖湘文化的有效载体，但与旁边高楼林立的都市化反差很大，历史文化被蒙尘和势弱，难以彰显出湖湘文化的力量。

省市区三级政府，从2015年开始，就加大了对上述老旧历史文化街区的改造，经过多年的沉淀和蓄势，此类文化街区等，经过有机更新逐步成为网红类景区或项目，有效延续和发扬了典型湖湘文脉的价值。

睿诚研究院独家观察认为，此阶段，从城市更新的过程上看，是一个相对收缩和聚焦中心城区的阶段，重塑文化和精神、凸显3000年的深厚底蕴、通过有机更新来强力复兴文化和老城区的繁荣。

其中的许多棚改项目，也因其位于城市中心和重要位置，在当时棚改政策的推动下，也见证着长沙区域的城市更新的发展。

标志性街区等类项目，为本阶段的一大亮点；相近区域的棚改类项目，为该阶段的一大补充，而成为当期一大鲜明的特点。

这可能与某些城市的发展节奏不甚一样，乃为长沙区域的独有特征。

很多朋友，或许并没有厘清长沙城市更新的发展特征，也不能有效理解其中的变化。

近年，在与众多本地或外地朋友的交流中，据睿诚研究院观察，很多朋友对长沙区域的城市更新的发展基本多是一头雾水，未能看到长沙的真实变化。

我们认为，本阶段，复兴文化、核心区产业重构、功能和空间优化和升级等，是其主旋律，巩固和强化城市内核，以“君子固本”之方式，急速再造了长沙老城区。

3、展势阶段：2020年至今，以片区更新+产城融合为主打，为长沙新发展强势筑能

其关键在于，在国家将城市更新写入政府工作报告后，长沙的城市更新发生了巨大的变化。

这几年特别明显。

相继推出了长沙城市更新2021-2035年专项规划、全面推进长沙城市更新发展等纲领性文件，全面升维到全新的城市更新的体系内。

而有别于过去的两安用地、有机更新和棚改等改造手法，从更高的视角、更全面的范围、更具体的实操等方面，进行了更多的独立思考和实践，也获得了很多的荣誉。

譬如

首批进入中国21个城市更新试点城市，去年，住房和城乡建设部公布第一批实施城市更新行动可复制经验做法清单，全国共有30项经验做法得到推广，其中长沙把城市体检作为片区更新前置要素的做法入选；此外，在全国率先提出创建“儿童友好型城市”目标，实施“儿童友好型城市”三年行动计划，获评国内首座儿童友好巡礼城市。

再如，长沙创新形成城市体检“六步工作法”，被住建部树立为城市更新“长沙样板”等。

如上，在相对纯粹的城市更新的专业层面来审视，长沙对城市更新的思考和推进，也在不断迭代，普通的城市更新已经难以支撑起各地城市的新发展，长沙也一样。

城产人三大元素，在急剧裂变，单一或分离的模式，都会让各个城市的更新“找不着北”，很容易陷入误区。

只有快速和深度洞察时局的变化，并借此架构出自己未来的有效的行动方略，才可在新一轮竞争中不落伍、在激烈的拼杀中获得足够的发展空间，未来才有可能。

考虑到，这么多年，长沙在快速的发展中，老城区得到的关照比较小，单纯地块或小范畴的修修补补，跟不上产城发展的大趋势，其中老城区部分区域留存了大量的优质土地资源，如果继续按照过去单一地块的模式来发展，不知何年马月才能达到理想的境界。

这肯定不是各个城市的真实需要，长沙也一样。

打破区域、单一主体、及固有方式的束缚，采取连片整合和开发改造的模式，而快速改善城市的环境、能效升级、成片整合和片区类更新、以及产城的深度共振等，早已被各级政府提上议事日程和发展计划核心。

也更加全面和深度理解了城市更新的最新内涵。

片区更新+产城融合的模式，本文归纳了本阶段长沙城市更新的主导范式，纵观国内各个主要城市的情况，老城区历史文化类资源的资源已经基本完成和显效，只需强化运维即行，其主要精力皆渐渐放在了大型片区类城市更新项目上面，需要在更宽广的尺度中，找到新的各有关发展力量。

睿诚研究院认为，城为容器，产为引擎，面向未来的城市更新才有足够的生命力。

长沙的发力角度已然调整，代表着第三阶段的打法，昭示出长沙城市更新快速进入了新的周期。

综上所述，长沙区域的城市更新，在近30年的沧海桑田中，在其三大阶段各有其特殊的历史使命和特点，在时间上看，20到5到3年的变化，越来越急促，说明了周期转换、环境变化和政策轮动等，严重影响了长沙和其他区域城市更新的发展；在空间上面分析，上述的第一二三阶段，长沙的城市更新明显经历外扩——收缩——内强外优的三次裂变，勾画了长沙城市更新的独特演绎路径。

如按生物学或中医学的相关进化观点，前述三个阶段的变化可比拟为：

第一阶段：为四肢性的肌肉扩张

第二阶段：为五脏性的优化筑基

第三阶段：为大脑性的再造升级

此为睿诚研究院独家论点，仅供参考。

小结：

近期，睿诚研究院顾问团队，在深度思考和梳理长沙区域的城市更新的发展情况，期间，通过大家的脑力激荡和交流等，又获得了许多新的认识。

要有效搞懂长沙的城市更新相对庞杂的系统情况，历史性、周期性和阶段性观察，并归纳出其中的主要特点，对我们认识和把握长沙城市更新的发展具有重要的价值，也能有效拨开众多似是而非的迷雾，而获得相对客观的认知。

当然，大家对该过程划分的标准和逻辑不一样，会形成不一样的阶段及其特征说辞，这并不奇怪。

今日，睿诚研究院按照历史、主要元素的驱动、结果上的表现等客观要点来划分了自己的体系，并解读为上述三大阶段，以期能够充分反映出长沙城市更新的主要发展变化及其特点，而帮助大家有效认识其中的要点和规律，期望真正找到长沙城市更新可持续发展和能为大家带来价值的有效力量。

这也是，睿诚研究院独家推出《2023长沙城市更新发展报告》的一大动力和宗旨之一，生长于斯，对长沙的客观变化如没有充分和深厚的洞察，似乎不太好说自己是真正的长沙城更人。

诚然，此为专业角度的思考及探讨，与普罗大众关系不太，不需泛指。

该吃则吃，该喝则喝，对专业而言无伤大雅，皆为长沙城市更新进化中的切实动力。

近日，在与多个朋友的交流中，希望我们睿诚研究院能对长沙区域的城市更新的概况做一个有效总结，我们团队也在不断思考，一般的大而泛之的说法，并不能代表长沙的变化。

至于个别朋友提出的，长沙为什么要发展城市更新？

这也不是一个好的有效的问题，城市发展规律和时势使然，实际上，不需要太多的分析，外省某些朋友洋洋洒洒就其区域的城市更新说了很多，其实，并无实际意义。

大势所趋，谁能无动于衷？

宏观、中观等数字的堆叠，在新周期和众多大趋势之下看来，都显得很惨白——只是表征而非原因，似乎颠倒了因果的关系。

一些业内同行的报告，看后，让大家很凌乱。

在我们的研报中，我们将秉持国际视野、东方思维和湖湘智慧的独特观察视角，来真实呈现城市城市更新的主要变化和特点，而真正发现湘江的磅礴力量。

本文，为我们研报中的一个小内容，只展现了该报告的冰山一角，更多精彩内容，敬请各位及时关注和支持为谢。

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