投资人由“单体思维”向“连锁理念”转变的过程，也是投资人和品牌方互相磨合的过程。投资人说 I 第82期投资人 I 覃汉录项目名称 I城市便捷酒店佛山南海大沥店品牌所属集团 I东呈酒店集团投资背景早期的覃汉录主要做单体酒店，在2006年其中一家已经经营了5年的单体酒店“金福大厦”，虽然地处繁华商圈，交通便利，但业绩未能达到预期，他打算把酒店卖掉，但想想又心有不甘。而当时酒店附近的一家经济型连锁酒店，生意火爆，金福大厦也会承接一些连锁酒店因满房而接待不了的客人。刚好金福大厦门店的一位合伙人也认识某连锁酒店品牌的开发人员，他提议将单体酒店转型为品牌酒店，这便让覃汉录萌发了加盟连锁酒店的想法。作为柳州人的覃汉录在广西玉林也有投资项目，一个月会回玉林几次。他发现自己入住的城市便捷酒店经常出现满房状态，有时稍微晚一点到酒店前台，就订不到房间。当时有五、六家品牌方主动找覃汉录谈加盟合作事宜，其中也包括城市便捷。基于之前见识过城市便捷的火爆生意；自己对城市便捷的入住及产品体验也比较好；同时城市便捷当时总部在广西，出于对家乡产品的“支持”情怀，覃汉录最终加盟了城市便捷。2011年城市便捷酒店佛山南海大沥店正式开业，这是覃汉录投资的第一家品牌连锁酒店，也是当时城市便捷在广东的第3家加盟门店。优势关于城市便捷酒店的优势，覃汉录表示其优势如下：产品汲取了多家经济型品牌的优点，但又保留了自己产品的特性；产品简练、清新、洁净，给人以舒适、安静、温馨的氛围，为客人提供了优质体验。投测满意度：4.5分投资回报周期 I 投测预估3年 VS 经营预估3年开发人员服务水平 I 满意覃汉录对品牌开发人员比较满意，他说开发人员有一种锲而不舍的精神，在整个投测过程中回复也比较及时、耐心。酒店投资回报周期与开发人员描述一致，都是3年回本，但酒店在后期的市场竞争较为激烈，尤其新开的酒店如雨后春笋，造成低价竞争、恶性竞争。门店周边好几家中端品牌酒店，价格做得很低。更有甚者，旁边的一家国际中高端连锁品牌酒店最低售价仅190元左右。这对门店入住率和其他经营数据造成了较大影响，经营业绩大幅下滑。筹开满意度：4分酒店总投资额 I预估300万 VS 实际500万（2018年）单房投资 I 预估2.9万 VS 实际4.9万筹建周期 I 5个月施工团队 I 品牌方推荐覃汉录说，投资人的“单体思维”向“连锁品牌理念”慢慢过渡、融合的过程，也是投资人和品牌方互相配合的过程。为了节约投资成本，覃汉录没有完全按城市便捷的标准装修。他回忆说，现在想想，当时的品牌方并不强势，同时自己的单体酒店思维也没完全转变，没完全按标准去做，这为酒店后期经营、运营都留下了不足和隐患。比如：当时自己预估103间房的总投资金额在200万以内，但在装修过程中由于自己的“单体店思维”与品牌理念有所冲突，以至于装修到一半时，自己寻找新的装修团队换掉了品牌方推荐的装修队伍，造成工期延后，增加了人员成本和材料费。因门店是城市便捷的佛山第一家店，在品牌形象上品牌方会比较重视，执行标准上也会很严格。酒店开业前正逢春节，一位股东在店里挂起了灯笼、彩带，看上去有喜庆、隆重的气氛，但与整体装修风格不搭，开发人员来到现场后亲手拆除，为此双方还闹了小小的不愉快。经营满意度：4分单房运营成本 I 70元RevPAR I 160（2018年）店长满意度 I 满意覃汉录表示，不能单方面地评价店长的能力与作为，有时业主也有做得不对的地方。比如：单体酒店投资人自由、任性惯了，单体思维未能及时转换，对于品牌酒店的一些硬性规定不能及时理解、互融，在酒店经营前期偶尔与店长也会有小摩擦。覃汉录总结，总体来说，覃汉录对店长的表现比较满意。对比下来，酒店经营前期的店长比现在的店长综合素质高，主要表现在于：以前的店长从业经历更丰富，历练时间长，有的店长还是从其他品牌酒店“挖”过来的；而现在的店长“孵化”快速，速成几个月就上岗了，在经验不足，能力不足的情况下就去支援新店，会出现“赶鸭子上架”、凑数等这种现象。经济型酒店的店长，有的因业主不满意，离开了；有的是自身能力强，晋升为区域总或转到中端酒店担任店长，因为中端酒店的店长薪资相对更高。采访时的门店由于受广东疫情影响，门店经营的各项数据有所下滑，但对比2020年疫情刚爆发时，覃汉录说，那时关了一个月的店，员工放假，现在至少不需要停业，员工也不用放假，更不必裁员，员工状态稳定。他表示，趁此之际，门店积极修炼内功，例如：对员工进行培训，共同学习企业文化，做好内部团建，等客流量上涨时，再“大力发展生产力”。会员满意度：4分集团会员占比 I 70%会员复购率 I 高门店客源占比，会员约70%；OTA约25%；从OTA平台供给量的呈现来看，本地休闲客人相对更多；散客约占5%。覃汉录说，门店所处的大沥镇被称为“中国铝材第一镇”、“中国内衣名镇”，先前的单体酒店在当地经营了十年，积累了一定的客户资源，在单体酒店加盟城市便捷后，曾经的老客也转化为品牌会员。他表示，品牌连锁酒店的优势之一是庞大的会员量，门店销售经理也会在日常工作中拓展新会员。在东呈集团举办的会员卡销售活动中，大沥店曾取得过销售冠军的好成绩。供应链满意度：4分采集价格 I 适中产品质量 I 好覃汉录表示，供应链把控比较严格，布草质量好，比如床上用品、毛巾、浴巾、洗护用品；集采价格与市面上的产品价相差不大。因店总面临着集团采购量的考核，在支持店长工作以及节约成本的权衡之下，门店采购物资都从平台下单。建议从第一家城市便捷酒店佛山南海大沥店开始，后续覃汉录又加盟了城市便捷酒店顺德陈村高铁南站店、城市便捷酒店清远市府店、城市便捷酒店贵阳高铁北站店。除了贵阳高铁北站店目前数据相对低一点，他对其他门店的经营数据都比较满意。覃汉录说，自己经历了城市便捷从1.0、2.0到3.0的产品迭代过程，同时也见证了城市便捷产品品质的逐步提高，品牌影响力的不断扩大，会员系统不断拓展的品牌发展历程。他表示自己对城市便捷一直有一份家乡的情怀在，城市便捷也让自己走向了品牌连锁发展之路。在近十年的经营之中，大家互相成就，共同成长。对于品牌，覃汉录有如下建议：1.尽快往下沉市场发展，往西部发展，因为下沉城市在未来十年将大有作为。2.选择店长的门槛要提高，对于店长的预备人才要严格把关，加强对店长综合能力的培训，提升店长的整体素质。对于投资人，覃汉录提出如下建议：1.选择当地强势品牌的核心产品进行加盟投资。例如中山有个投资人，投资几千万加盟了某品牌中高端酒店，但受疫情影响，半年内又准备翻牌改做其他品牌，损失惨重。之前在项目前期调研时，这位投资人发现中山市没有一家该品牌的中高端酒店，当时他预测从集团会员角度，能让自己“吃饱”，甚至“吃撑”，但事实并非如此。如今市面上出现了许多新品牌，投资人选择面广，有时也会矛盾，也想尝尝鲜，但从投资角度，建议不能随便吃螃蟹，还是要做十拿九稳的事。2.投资之前，做好前期调研，谨慎选择物业，按投测、筹开、会员、经营、供应链五大维度全方位思考，对酒店工程做系统梳理、复盘，关注产品质量，关注新技术、新工艺、新材料，才能节约投资成本，缩短投资回报周期。3.在疫情的重创之下，谨慎重资产投资，尽量往轻资产方向发展。例如，与房地产开发商合作，争取最优惠的条件，甚至取得装修补偿；或与经营困难的单体四星，甚至五星级酒店合作，尽量不投钱，只要对它进行精准的品牌定位，选择品牌方最强的专业团队，把酒店做起来……4.酒店属于重资产投资，而它应有的潜在价值远远没挖掘出来，包括利用新零售，为在营酒店赋能，在酒店大堂销售当地的土特产等。利用闲置的房间，做月子中心、做棋牌房、保健养生房、电影房、电竞房，甚至可以尝试在前台开个奶茶店，总之，要多方面、多途径地挖掘原有酒店资源，盘活存量资产。关于未来1.最近准备组织投资人，一路向西，看看西部的发展机会如何，相信西部会有很多投资机会。2.目前正在筹建中国饭店协会连锁酒店投资专业委员会广东区域ZX团，希望酒店投资人能抱团取暖，互相学习，多一些交流，齐心协力与品牌方、房地产、金融，甚至与酒店产业链中的其他资源方互通、互融、共同发展，达到投资的最佳利益，收获持续稳定的投资回报。说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。

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为什么要做《投资人说》

每一笔投资都值得重视

随着酒店品牌加盟的快速扩张，投资人和品牌方之间的分歧和矛盾日趋显露，这档针对酒店投资人的访谈栏目，通过采访投资人的加盟心路，还原对品牌方的真实评价。同时，我们希望品牌方卸下渲染下的外衣，正视所面临的问题，和投资人重构相互信任的合作关系。